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楼市逆市涨价阻碍成交后市仍须降价

发布时间:2019-08-21 02:50:17

  楼市反弹正呈现强弩之末的态势。

  多家房企和机构调研显示,虽然 、4月份大型房企多数推出促销措施,但4月销售增长环比 月仍然下滑,五一期间各地的房交会冷清,绝大多数房企的负债率、存货仍然高企,重点城市库存压力并未减小,楼市面临进一步的降价压力。

  市场反应表明,价格仍然是目前楼市主力购房者最为关注的因素。

  刚需入市消化将尽

  大型房企的销售数据暗藏玄机。

  数据显示,4月万科销售金额为74.4亿元,同比下滑5.8%,环比则下滑 5.4%。4月实现销售金额91.48亿元,环比下跌6%;富力 4月实现销售额28.95亿元,环比微跌4%;首创置业、禹洲地产等房企4月业绩也出现下滑。

  这与易居监控的20多个城市的楼市表现一致。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为, 月份楼市反弹力度过大,主要是首次置业刚需入市所致,但首次置业刚需的数量有限,在限购的大背景下,4月楼市后劲不足。

  根据链家地产市场研究部统计,4月份包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、武汉、成都、重庆全国十大重点城市新房成交量(包含保障房)为7664 套,环比下降14.5%,同比上涨20.9%。中原地产华北区总经理李文杰认为,同比上涨的原因在于,严厉调控从去年2月中下旬开始执行,对房企影响明显,因此去年4月份成交量基数较低。

  链家地产市场研究部陈雪认为,4月新房成交量环比回落,主要是由于积压的刚需在 月集中释放后,后市增长乏力。对成交最为关键的价格并未出现明显回落,回暖动力不足。

  被寄予厚望的五一期间各地房展会,也未带来明显的利好。据深圳中原市场研究部的观点,上周正值深圳春交会期间,多数开发商加大促销力度,但市场反应平淡。大多数人认为价格还未降到底部,继续选择观望。

  逆市涨价的窘境

  、4月市场明显回暖之时,部分项目出现涨价。据北京中原市场研究部统计数据,4月份,北京销售量超过 0套的项目合计有50个,其中均价环比出现下调的项目达25个,成交均价上涨超过5%的有9个项目。

  涨价在二手房市场更为明显。本报长期跟踪监测的北京通州区域家园、靓景明居、朝阳远洋一方、沿海赛洛城等二手房价格发现,底部出现在去年底今年初,4月份开始提价,不少房源总价涨了十万元左右。在深圳,标杆二手楼盘如万科四季花城、佳兆业可园,近期的挂牌价提升了10%左右。

  但北京、深圳的中介机构人士对表示,二手房业主提价往往有价无市。北京中原地产市场总监张大伟表示,降价项目已经换来成交量,再降价的可能性不大,但 -4月,北京的昌平、大兴、房山都出现了跟进降价的项目。市场均价存在继续降价的空间,之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。如果大幅提价,必然带来销售的困难。

  21世纪不动产分析师蔡利丽认为, 月份二手房合适的刚需房源消化迅速,部分业主趁机提价,致使

  4月北京二手房成交均价环比上涨1.5%,直接的结果就是成交环比回落。4月北京新房和二手房成交未能保持环比增长的结果说明,逆市涨价是阻碍成交的直接和主要原因。5月的成交情况也将由价格主导。

  库存压力下再降价

  深圳中原有关人士认为,未来随着市场供应的增加,成交将会随之有所增加,价格将继续缓和下调。

  首要原因是市场库存量积压严重。截至2012年 月底,中原地产监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2462万平方米,与上月基本持平。而大部分城市在建的住宅面积均创新高,比如北京、上海都超过6000万平方米以上。

  大多数标杆房企的库存量与上月变化不大。相对于2011年6月底,标杆房企的库存量增加55%,库存压力仍较大。广州、沈阳、杭州、武汉、上海、佛山等地的库存量较为集中。

  另一方面,房企的资金链仍然紧绷。东方证券分析师杨国华的测算显示,非龙头企业长期偿债能力恶化,资产流动性为历史最差水平。扣除招保万金后的非龙头房企2011年及2012年一季报净负债率分别为74.2%和79.9%,均创历史新高。

  而即使是财务策略谨慎的龙头房企,净负债率也有所上升,招保万金的2011年净负债率为52.6%,2012年一季报则上升至55.2%。

  此外,反映短期偿债能力的现金覆盖率指标在2012年一季度出现分化,龙头企业回升,但扣除招保万金后的2012年一季报覆盖率为72%,较2011年报下降了5个百分点,和2008年最差水平持平。

  上述机构和人士均认为,在当前限购未实质性放松的市场条件下,投资投机需求仍被挤压,房企仍然面临进一步的降价压力,以吸引刚需继续入市。

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