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深度去掉棚改的货币杠杆四五线城市的房价或

发布时间:2019-08-14 17:50:44

深度 | 去掉棚改的货币杠杆,四五线城市的房价或将面临腰斩

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最近一条在地产圈和金融圈掀起了惊天巨浪,叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险。棚改新三年计划还将继续推进,但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。由此,房地产市场或将受到前所未有的冲击,尤其是高度依赖棚改维持房价的四五线城市。

之前一条不显眼的,在地产圈和金融圈可谓掀起了惊天巨浪——

在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言

,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

对此,多位分析人士均表示,叫停政府购买棚改服务模式主要是为了防范隐性债务风险。棚改新三年计划还将继续推进,但棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。

(摘自原处)

据最新数据显示,目前已发布2019年棚改工作目标的省份,其2019年棚改目标均比2018年有所下降,且下降幅度较大。21世纪经济之前刊登了一则报道,该文统计了2019年各省市对棚改的相关的布置工作,发现各地棚改预期套数均出现不同程度“腰斩”。

数据显示,山西将从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;安徽从28.18万套下调至21.45万套; 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

棚改正在退出历史舞台,“一城一策”开始成为了各地应对房地产市场变局的新格局。据不完全统计,河南省、安徽省以及杭州、宁波、福州、厦门、长沙、成都等城市均已宣布“一城一策”。 房地产调控正从以往的“约谈”等窗口指导转变为城市政府实行“一城一策”,落实地方主体更加明确。

而这意味着什么,不言而喻!

房地产市场或将受到前所未有的冲击,尤其是高度依赖棚改维持房价的四五线城市。

在上一轮棚改3年计划(年)时间段,棚改货币化是全国房价上涨的重要因素之一,一二线城市带动周边三四线城市,各地级市再带动周边区县。

随着限购、去杠杆等政策的落地和影响,一二线城市的房价陆续回落,反而不受政策影响的四五线城市包括其周边的区县,还出现了一定程度的火热。

许多人均收入才三千左右的小城市及其周边县城,房价纷纷破万。

一时间,房地产“泡沫”即将破灭的言论喧嚣尘上。

但是,我国的房地产业真的是“泡沫”吗?

也许用“气球”二字来形容更贴切。可大可小被掌控着的气球,一二线城市的大气球和四五线城市的小气球,都是被超发货币吹大的气球。

首先想一下,我国过去十年超发的大量货币哪里去了?

为什么大量的超发货币并没有引起恶性通货膨胀?

为什么基础物价诸如公交出行价格多年不变?

为什么粮油米面价格上涨速度还没有跑过实际通货膨胀率?

基础建设和房地产承担了!(房地产货币化)

房产是过去十年最保值,且涨幅超过通货膨胀率的唯一商品。

辩论:货币超发了还是没有超发?(来源:腾讯视频)

大家一直担心的所谓房地产价格腰斩,“泡沫”破灭,其实归根结底,就是货币的兑付违约。(参照日本的房地产泡沫危机)

在我们国家却又不一样,市场经济和计划经济双重运行,强力的行政手段(干预市场买卖,如没有户口不能买房、新买房五年内不许交易等)在解决危机上是要强于纯粹的市场经济体质国家的,所以在17年房价新一轮暴涨后,政府坚决的推出一系列政策控制住过分膨胀的“地产气球”。

随着一二线城市房价的回落和稳定,接下来便要解决四五线城市的问题,所以新的棚改计划推出也就不足为奇了。

虽然年再改造各类棚户区1500万套的计划不变,但会更加规范棚改的资金来源,从过去的政策性银行“专项贷款” 逐步转成地方政府的“专项债券” ,防范地方政府债务风险。(一旦包装成金融产品发行到市场上来,投资人请擦亮双眼)

如果后续货币化安置率下降,四五线城市及周边县城的房地产销售和当地房价会有明显的下行压力。地方经济跟不上,就业机会不足,房价严重背离百姓收入,人口流入率低刚需不足,简单粗暴的棚户改造城镇化建设并不能改变这些问题。

所以说,房地产气球吹得过大的四五线城市,会随着政策的发酵,下跌幅度肯定超过一二线城市,上一轮房价高涨时的接盘侠们是真要倒霉了。

结 语

清和投资提醒您,如果选择地产类的信托、私募基金或是金交所的定融产品,看清楚底层资产,建议选择项目在一线城市和发达省份省会的。对四五线城市及周边县城人群的补充建议:不要通过“水公司”把钱再借给地方上的小开发商了,即便明年他们可能开出四分、五分的利息,也是有极大风险的。

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