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楼市的冬天第三季至少半年内不能买房七大数

发布时间:2019-08-14 16:34:36

楼市的冬天第三季:至少半年内不能买房,七大数据分析,请收藏

1、房屋销售其它货品销售没有两样,当销售遇冷,成交减少,则伴随着库存增加,当库存大规模增加到资金周转的临界点,降价甩货就成为必然。

从库存数据来看,截至2018年12月底,一线城市新建商品住宅库存总量2911万平方米、二线城市新建商品住宅库存总量23261万平方米、三四线100个城市新建商品住宅库存总量19562万平方米,环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%,同比增幅分别为31%、-1.8%和2.5%。

从去化周期来看,12月份库存去化周期9.7个月。2018年12月份,100个城市新建商品住宅存销比,即库存去化周期为9.7个月,该数值相比11月份9.5个月有所增加。从历史数据看,年底存销比依然属于偏低位水平。但是从2018年全年的数据变化来看,到了下半年,去化周期总体上出现小幅增长。

当库存不断增加,成交不见起色的时候,部分开发商会根据自身资金情况,如者根据自已对房地产走势来判断是否降价促销,以及降价的力度。我们预估,2019年上半年,房企会把去库存作为一项重要的工作去抓。若资金方面压力大,房企也会采取以价换量策略,也就是说会大幅度降价。

2、从住宅新开工面积来看,大量增加,但是竣工面积却减少,这一部分新开工面积会在今年陆续峻工,在销售冷清的情况下,商品房库存会继续加大,且增加的速度会很快。在销售冷与库存加的双重影响下,降价才是最好的选择。

2017年住宅新开工面积128098万平方米,增长10.5%。房屋竣工面积101486万平方米,下降4.4%,降幅扩大3.4个百分点。2018年住宅新开工面积153353万平方米,增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米,下降7.8%。2018年全国土地出让收入65096亿元,同比增长25%。

3、从楼市涨跌周期来看:在楼市周期之中每一轮楼市的暴涨与平静之间的转换

,基本上楼市涨价的行启动到最高点大约需要二到三年的时间,而这一轮,有些地方房价已经连续上涨超过30个月,这在市发展历史比较少有,也间接说明此次楼市的暴涨的疯狂,而2018年,其实就是这一轮楼市的顶点。当楼市顶点完成它的历史使命,降价了,高峰会很快到来。市场的规律总是涨跌互现,没有只涨不跌的市场,楼市、房价也不会例外。

4、从房产税及近期政策主题来看,房产税在临近,防止房价大涨转变成防止房价大跌。

房地产长效机制在历次会议上的表述已开始有了明显的变化,具体情部如下:

2016年:加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制

2017年:完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制

2018年:要构建房地产市场健康发展长效机制

2018年12月24日,全国住房和城乡建设工作会议要求,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制

2019年1月21日,在“防范化解重大风险”专题研讨班上提出,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案

财政部部长肖捷接受提问时明确到,最早2020年就可开征房产税。

中国法学会财税法学研究会会长、北京大学法学院教授刘剑文在会议上表示“房地产税法或将于2019年提交全国人大常委会审议。”

5、从人口变化来看,新生儿不及预期,且减速明显:

2018年预期多生79万人,实际却减少近200万,全年出生人口1523万人。2017年出生人口约为1723万,2016年约为1786万,人口出生规模连续第二年出现萎缩。而且,2018年出生人口减少200万的规模较去年约60万的减少规模大幅扩大。人口减少的规模扩大,不仅会表现在经济发展上,更多的也会在以后的房价中得到体现,就如一个大佬所说,再过几年,房价如葱,这样下去,真有可能出现。

当前的生育主力已经压在了90后身上,但是上有老,下有房贷车贷的90后因为很可能给不起优质的教育,供不起进口的奶粉玩具,再也承担不起孩子的房子。出生率降低,老龄人口逐渐增加,社会逐渐老年化,再加上劳动力不足,人口红利的变化对楼市产生影响会放大。

6、从房屋空置率来看,房子过剩的情况已开始出现

中国金融调查报告指出,2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。投资客越多,空置的房子也就越多。当前我国二线和三线城市住房空置情况更为严峻,空置率明显高于一线城市。2017年,二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,远超一线城市的16.8%。

7、从用电量的增幅来看,增幅继续缩小,用电量最能表明入住情况。

2018年的全社会用电量累计增幅相比较2017年是一直在下降的,甚至用电回到了2016年的状态。用电量应该是一个相过过硬的指标,不管是衡量经济好坏,还是衡量房价涨跌,都应该重点关注。

综合以上分析,尽管从季节来看,春天已开始到来。从政策来看,调控开始触底。但量,从各大城市房价涨跌来看,我们认为,今年房价的下跌实属必然,所以,我们并不建议买房,特别是上半年买房更不是时候。当然,北、上、深情况特殊一点,相对例外。

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